Bước vào giai đoạn 2026-2030, thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam, đặc biệt là khu vực phía Nam, đang chứng kiến những bước chuyển dịch mạnh mẽ. Sự phục hồi của dòng vốn FDI cùng với việc hoàn thiện các dự án hạ tầng giao thông trọng điểm đang thúc đẩy nhu cầu tìm kiếm quỹ đất sản xuất tăng cao. Tuy nhiên, đi kèm với cơ hội là thách thức lớn về chi phí đầu vào cho doanh nghiệp, đặc biệt là áp lực tăng giá đất khu công nghiệp và chi phí giải phóng mặt bằng.
Thực trạng giá đất khu công nghiệp phía Nam hiện nay
Theo báo cáo tiêu điểm thị trường của CBRE Việt Nam công bố vào quý 4 năm 2025, giá thuê đất công nghiệp bình quân tại các thị trường cấp 1 phía Nam (bao gồm TP.HCM, Bình Dương, Đồng Nai và Long An) đã đạt mức dao động từ 175 USD đến 180 USD/m² cho mỗi chu kỳ thuê còn lại, tăng khoảng 6,5% so với cùng kỳ năm trước. Tỷ lệ lấp đầy tại các khu vực này luôn giữ vững ở mức cao, trung bình trên 82%.
Tại các thủ phủ công nghiệp lâu đời như Bình Dương và Đồng Nai, quỹ đất trống quy mô lớn có vị trí kết nối giao thông tốt ngày càng khan hiếm. Điều này buộc các doanh nghiệp FDI và doanh nghiệp sản xuất nội địa quy mô lớn phải dịch chuyển tìm kiếm cơ hội tại các thị trường cấp 2 như Bà Rịa – Vũng Tàu, Tây Ninh hoặc các huyện vùng ven của Long An, nơi có mức giá mềm hơn nhưng vẫn đảm bảo kết nối giao thông tương đối thuận tiện.
Dự báo biến động giá đất khu công nghiệp giai đoạn 2026-2030
Các chuyên gia từ Cushman & Wakefield dự báo trong giai đoạn 2026-2030, giá đất khu công nghiệp tại khu vực phía Nam sẽ tiếp tục duy trì đà tăng trưởng ổn định với mức tăng trung bình từ 5% đến 8% mỗi năm. Xu hướng tăng giá này chịu tác động mạnh mẽ bởi ba yếu tố cốt lõi sau:
- Hạ tầng giao thông đồng loạt hoàn thiện: Các siêu dự án hạ tầng như đường Vành đai 3, Vành đai 4 TP.HCM, cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu, và đặc biệt là sân bay quốc tế Long Thành khi đi vào vận hành sẽ rút ngắn đáng kể thời gian logistics, trực tiếp làm gia tăng giá trị đất công nghiệp lân cận.
- Sự dịch chuyển chuỗi cung ứng công nghệ cao: Việt Nam tiếp tục khẳng định vị thế là điểm đến hấp dẫn của dòng vốn FDI chất lượng cao trong các lĩnh vực bán dẫn, linh kiện điện tử và năng lượng tái tạo. Nhu cầu về các khu công nghiệp đáp ứng tiêu chuẩn kỹ thuật cao sẽ đẩy giá thuê phân khúc này lên một mặt bằng mới.
- Yêu cầu chuyển đổi xanh (ESG): Việc phát triển các khu công nghiệp sinh thái, tiết kiệm năng lượng đòi hỏi chi phí đầu tư hạ tầng ban đầu lớn hơn, từ đó gián tiếp tác động lên giá thuê đất sơ cấp.
Áp lực tăng giá từ chi phí đền bù giải phóng mặt bằng
Một trong những nguyên nhân trực tiếp nhất tạo áp lực lên giá đất khu công nghiệp trong giai đoạn 2026-2030 là việc triển khai thi hành Luật Đất đai mới từ năm 2024. Với việc bãi bỏ khung giá đất cũ và xây dựng bảng giá đất sát với giá thị trường hàng năm, chi phí bồi thường và hỗ trợ tái định cư cho người dân bị thu hồi đất đã tăng lên đáng kể.
Theo số liệu thống kê sơ bộ từ Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), chi phí giải phóng mặt bằng tại một số dự án khu công nghiệp mới triển khai gần đây đã tăng từ 20% đến 35% so với kế hoạch dự toán ban đầu. Áp lực tài chính này buộc các chủ đầu tư hạ tầng khu công nghiệp phải điều chỉnh mức giá cho thuê đầu ra để đảm bảo hiệu quả đầu tư và thu hồi vốn. Đây là lý do khiến nguồn cung đất công nghiệp mới trong giai đoạn tới khó có mức giá rẻ.
Lời khuyên cho doanh nghiệp: Chốt giá thuê dài hạn sớm
Trước bối cảnh giá đất khu công nghiệp liên tục thiết lập mặt bằng mới, các doanh nghiệp sản xuất cần nhanh chóng thay đổi chiến lược tiếp cận mặt bằng để tối ưu hóa chi phí vận hành:
- Tránh rủi ro trượt giá: Việc ký kết các hợp đồng thuê đất hoặc nhà xưởng dài hạn sớm sẽ giúp doanh nghiệp cố định được chi phí mặt bằng, tránh được biên độ tăng giá thuê hàng năm thường dao động từ 4% đến 6% theo quy định của các chủ đầu tư hạ tầng.
- Đảm bảo vị trí chiến lược: Quyết định sớm giúp doanh nghiệp có nhiều lựa chọn về vị trí đắc địa, gần các trục đường lớn hoặc cảng biển, từ đó tối ưu hóa chi phí vận hành logistics trong suốt vòng đời dự án.
- Chủ động kế hoạch tài chính: Khi chi phí mặt bằng được cố định dài hạn, doanh nghiệp dễ dàng hơn trong việc hoạch định dòng tiền cho các hoạt động cốt lõi khác như mua sắm trang thiết bị, nghiên cứu phát triển (R&D) và mở rộng thị trường.
Để đồng hành cùng doanh nghiệp vượt qua thách thức về chi phí mặt bằng trong giai đoạn biến động, TTC Đặng Huỳnh mang đến các giải pháp cho thuê kho xưởng linh hoạt, đa dạng diện tích tại các vị trí chiến lược thuộc TP.HCM, Long An, Bình Dương, Tây Ninh… Với pháp lý hoàn thiện cùng chính sách giá thuê ổn định, chúng tôi cam kết tối ưu hóa chi phí đầu tư ban đầu tốt nhất cho quý khách hàng.
Quý khách hàng đang tìm kiếm giải pháp cho thuê kho xưởng tiết kiệm chi phí và đầy đủ tiện ích? Liên hệ ngay với đội ngũ chuyên gia của TTC Đặng Huỳnh để nhận tư vấn vị trí phù hợp nhất.
Hotline báo giá: 0931 33 17 66
Email: info@ttcdanghuynh.vn
Website: ttcdanghuynh.vn
