Nhu cầu thuê kho trong khu công nghiệp đang ghi nhận mức tăng trưởng mạnh trong giai đoạn 2024–2025 và được dự báo tiếp tục tăng trong năm 2026. Đây là hệ quả của sự mở rộng sản xuất, gia tăng thương mại điện tử, dịch chuyển chuỗi cung ứng và tiêu chuẩn hóa hệ thống logistics chuyên nghiệp tại Việt Nam. Bài viết dưới đây phân tích xu hướng thị trường từ góc độ chuyên gia, dựa trên số liệu từ Savills, CBRE và Bộ Công Thương.
Động lực thúc đẩy nhu cầu thuê kho trong khu công nghiệp
Sự dịch chuyển chuỗi cung ứng và mở rộng sản xuất
Theo Báo cáo Thị trường Công nghiệp Việt Nam Q2/2025 – Savills Việt Nam, dòng vốn FDI vào lĩnh vực công nghiệp – sản xuất tăng 12,8% so với cùng kỳ 2024. Nhiều doanh nghiệp nước ngoài đang dịch chuyển nhà máy từ Trung Quốc sang Việt Nam để đa dạng hóa chuỗi cung ứng. Điều này đẩy mạnh nhu cầu kho xây sẵn có diện tích từ 3.000 đến 10.000 m² trong các khu công nghiệp lớn.
Nhiều tập đoàn điện tử, cơ khí và logistics quốc tế lựa chọn mô hình thuê kho trong KCN thay vì xây mới vì:
- Tiết kiệm 50–70% chi phí ban đầu so với xây dựng.
- Giảm thời gian triển khai xuống còn 1–3 tháng.
- Dễ dàng mở rộng quy mô theo chu kỳ sản xuất.
Tăng trưởng thương mại điện tử tạo nhu cầu lớn về kho vận
Thương mại điện tử Việt Nam đạt quy mô 23 tỷ USD năm 2024 và tiếp tục tăng 18% trong 2025 (Nguồn: Bộ Công Thương – Báo cáo TMĐT 2025). Các doanh nghiệp eCommerce cần lượng lớn kho tiêu chuẩn cao về:
- chiều cao thông thủy,
- sức chịu tải sàn,
- đường nội khu rộng cho xe container,
- vị trí gần trung tâm phân phối.
Điều này khiến nhu cầu thuê kho trong khu công nghiệp gần TP.HCM, Bình Dương, Long An, Tây Ninh tăng mạnh.
Xu hướng phát triển nhu cầu thuê kho trong khu công nghiệp
Ưu tiên kho xây sẵn, vận hành ngay
Theo CBRE Việt Nam, tỷ lệ hấp thụ kho xây sẵn tại miền Nam đạt 87% trong Q2/2025, mức cao nhất trong 3 năm gần đây (Nguồn: CBRE Industrial Market Insight 2025). Doanh nghiệp ưu tiên lựa chọn:
- kho xây sẵn tiêu chuẩn kỹ thuật cao,
- kho thông minh ứng dụng IoT,
- kho có hệ thống PCCC tự động chuẩn NFPA.
Nhu cầu thuê kho trong khu công nghiệp gần các tuyến giao thông trọng điểm
Các khu công nghiệp nằm trên các trục kết nối như Quốc lộ 13, DT743, Mỹ Phước – Tân Vạn, cao tốc TP.HCM – Mộc Bài được doanh nghiệp ưu tiên. Vị trí chiến lược giúp giảm thời gian vận chuyển 10–25%, từ đó giảm chi phí vận hành.
Gia tăng nhu cầu kho chuyên biệt: kho lạnh, kho hóa chất, kho cao tầng
Trong 2 năm gần đây, nhu cầu kho lạnh tăng trưởng 28% mỗi năm (Nguồn: Bộ Nông nghiệp & PTNT 2025). Bên cạnh đó, các kho chuyên dụng nằm trong KCN đáp ứng tiêu chuẩn cao về an toàn và môi trường đang được ưu tiên thay vì kho tự vận hành.
Dự báo nhu cầu thuê kho trong khu công nghiệp giai đoạn 2025–2026
Dựa trên tổng hợp số liệu từ các công ty nghiên cứu thị trường, dự báo:
- Nhu cầu thuê kho tại phía Nam tăng 14–18%/năm.
- Kho xây sẵn diện tích trên 5.000 m² tăng trưởng mạnh nhất.
- Tỷ lệ lấp đầy ở Bình Dương, Long An, Tây Ninh duy trì 85–95%.
- Khu vực Tây Ninh – cửa ngõ cao tốc Mộc Bài – HCMC sẽ là điểm sáng mới.
Lưu ý quan trọng khi thuê kho trong khu công nghiệp
Đảm bảo hệ thống pháp lý và tiêu chuẩn kỹ thuật
Doanh nghiệp cần kiểm tra:
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của chủ đầu tư.
- Tiêu chuẩn PCCC và hồ sơ nghiệm thu công trình.
- Hợp đồng cho thuê minh bạch, rõ ràng về phí quản lý và điều khoản gia hạn.
Đánh giá tổng chi phí sở hữu và vận hành
Chi phí thuê kho không chỉ bao gồm giá thuê mà còn gồm:
- phí dịch vụ hạ tầng,
- chi phí điện – nước,
- chi phí logistics,
- chi phí cải tạo ban đầu.
Nhu cầu thuê kho trong khu công nghiệp đang tăng mạnh, được thúc đẩy bởi dịch chuyển chuỗi cung ứng, sự mở rộng của thương mại điện tử và nâng cấp hạ tầng logistics. Trong bối cảnh quỹ đất công nghiệp ngày càng hạn chế, việc lựa chọn đúng vị trí, chủ đầu tư và loại hình kho phù hợp sẽ giúp doanh nghiệp tối ưu chi phí vận hành và nâng cao hiệu quả sản xuất – kinh doanh.
Nếu bạn cần hỗ trợ tư vấn chi tiết về thuê kho, đội ngũ tư vấn TTC Đặng Huỳnh luôn sẵn sàng hỗ trợ. Hãy liên hệ với chúng tôi:
- Hotline: 0931 331 766
- Email: info@ttcdanghuynh.vn
- Website: www.ttcdanghuynh.vn
