Giai đoạn 2024–2025 chứng kiến làn sóng FDI mạnh vào Việt Nam, tập trung vào lĩnh vực công nghiệp chế biến, chế tạo và bất động sản khu công nghiệp (KCN). Bài viết tổng hợp số liệu cập nhật, phân tích động lực, phân bố vùng miền và những hệ quả trực tiếp với thị trường khu công nghiệp trong năm 2025, nhằm cung cấp góc nhìn chuyên gia cho nhà đầu tư và nhà quản lý.
1. Quy mô dòng vốn FDI vào Việt Nam và tỷ trọng cho ngành công nghiệp
Tính đến giữa năm 2025, tổng vốn FDI đăng ký vào Việt Nam tăng mạnh so với cùng kỳ; nhiều nguồn báo cáo cho thấy tốc độ tăng trưởng hai chữ số trong các tháng đầu năm. Trong đó, ngành công nghiệp chế biến, chế tạo tiếp tục nhận tỷ trọng lớn nhất của vốn FDI đăng ký mới, chiếm trên 50% trong các tháng đầu năm 2025.
Chỉ số trọng yếu: vốn đăng ký và giải ngân
Theo các thống kê công bố, tổng vốn FDI đăng ký vào Việt Nam trong các tháng đầu năm 2025 đạt mức hàng chục tỷ USD, trong khi vốn FDI thực hiện (giải ngân) cũng tăng so với cùng kỳ, cho thấy động lực đầu tư thực tế vào cơ sở sản xuất và hạ tầng công nghiệp. Đây là yếu tố then chốt thúc đẩy nhu cầu quỹ đất KCN và nhà xưởng xây sẵn.
2. Phân bố FDI vào khu công nghiệp: vùng miền và ngành hàng
Dòng vốn FDI đang có xu hướng tập trung vào các tỉnh, địa bàn có quỹ đất công nghiệp lớn và hạ tầng kết nối tốt như Bình Dương, Đồng Nai, Long An, Hải Phòng và các tỉnh vùng ven khác. Các dự án có hàm lượng công nghệ cao (điện tử, linh kiện, thiết bị) tiếp tục là nhóm thu hút mạnh nhất.
Di chuyển sang thị trường cấp 2
Bên cạnh các “thị trường truyền thống”, nhiều nhà đầu tư đang dịch chuyển sang các thị trường cấp 2 (vùng ven) để tìm quỹ đất sạch và chi phí hợp lý — ví dụ các dự án mới ở Tây Ninh, Bà Rịa – Vũng Tàu, Hải Dương và các mở rộng tại Bình Phước, cho thấy sự phân tán nguồn cầu cho quỹ KCN trong giai đoạn 2025–2026.
3. Ảnh hưởng của FDI đến quỹ đất và tỷ lệ lấp đầy khu công nghiệp
Sự gia tăng dòng vốn FDI tạo áp lực nhu cầu lớn đối với quỹ đất KCN hiện hữu. Báo cáo thị trường cho thấy tỷ lệ lấp đầy tại nhiều KCN đã ở mức cao: trung bình khoảng 75% cho các KCN đang hoạt động, với các trung tâm công nghiệp lớn tại phía Nam thường ghi nhận tỷ lệ lấp đầy cao hơn (khoảng 85–92% tùy khu vực). Đặc biệt, phân khúc nhà xưởng xây sẵn (RBF) có tỷ lệ hấp thụ và lấp đầy rất cao do nhu cầu thuê nhanh của doanh nghiệp FDI.
Hệ quả trực tiếp
- Tăng giá thuê đất và nhà xưởng; đẩy nhanh tiến độ phát triển dự án KCN mới.
- Các nhà phát triển KCN lớn mở rộng quỹ đất, mua sáp nhập để đáp ứng nhu cầu.
- Gia tăng cạnh tranh giữa các địa phương trong thu hút dự án có chất lượng (công nghệ cao, ít gây ô nhiễm).
4. Động lực thu hút FDI vào khu công nghiệp 2025
Chính sách và môi trường đầu tư
Môi trường chính sách ổn định, cải cách hành chính, và các ưu đãi thuế cho dự án công nghệ cao là các nhân tố then chốt. Ngoài ra, các cải tiến về thủ tục đầu tư và phát triển hạ tầng kết nối vùng cũng góp phần gia tăng sức hấp dẫn của KCN Việt Nam trong mắt nhà đầu tư nước ngoài.
Yếu tố chuỗi cung ứng và đa dạng hóa sản xuất
Người mua toàn cầu đang đa dạng hóa chuỗi cung ứng, khiến Việt Nam – với lợi thế về chi phí lao động, vị trí địa lý và hệ thống KCN đang phát triển – trở thành điểm đến ưu tiên cho các nhà sản xuất muốn giảm rủi ro tập trung. Điều này dẫn đến nhu cầu đầu tư nhà máy kèm theo thuê kho, kho xây sẵn và dịch vụ hậu cần trong KCN.
5. Dự báo FDI vào khu công nghiệp nửa cuối 2025 và 2026
Các chuyên gia thị trường dự báo FDI tiếp tục duy trì đà tăng trong nửa cuối 2025 và sang 2026, đặc biệt trong các ngành công nghệ cao, linh kiện điện tử, dược phẩm và logistics. Xu hướng chính gồm:
- Mở rộng quỹ đất KCN tại các tỉnh ven để đáp ứng nhu cầu.
- Tăng cường phát triển nhà xưởng xây sẵn (RBF) và kho logistics tiêu chuẩn quốc tế.
- Áp lực nâng cấp tiêu chuẩn môi trường và hạ tầng tại KCN để thu hút dự án có giá trị gia tăng cao.
Những dự báo này được củng cố bởi số liệu FDI đăng ký và báo cáo thị trường công nghiệp trong nửa đầu năm 2025.
6. Khuyến nghị cho nhà đầu tư và nhà phát triển khu công nghiệp
- Đối với nhà đầu tư FDI: Ưu tiên các KCN có hạ tầng đồng bộ, thủ tục pháp lý minh bạch và khả năng kết nối logistics đa phương thức.
- Đối với nhà phát triển KCN: Đẩy nhanh phát triển RBF, nâng cấp tiêu chuẩn KCN (môi trường, PCCC, cung cấp điện ổn định) và đàm phán vùng ven để mở rộng quỹ đất.
- Đối với chính quyền địa phương: Thúc đẩy cải cách thủ tục, cung cấp dữ liệu đất đai minh bạch và phối hợp liên vùng để phát triển hạ tầng kết nối.
Dòng vốn FDI vào khu công nghiệp năm 2025 đang là nhân tố chủ đạo thúc đẩy tăng trưởng bất động sản công nghiệp tại Việt Nam. Sự tập trung vào ngành chế biến – chế tạo và công nghệ cao, cùng với nhu cầu nhà xưởng xây sẵn và dịch vụ logistics, đang tạo ra cơ hội nhưng cũng đặt ra yêu cầu cao về quỹ đất, hạ tầng và tiêu chuẩn môi trường. Nhà đầu tư và nhà phát triển cần hành động kịp thời, dựa trên dữ liệu thị trường để tối ưu hóa lợi ích trong giai đoạn sôi động này.
Nếu bạn cần bảng số liệu chi tiết, phân vùng thị trường hoặc tư vấn đầu tư vào khu công nghiệp, đội ngũ tư vấn TTC Đặng Huỳnh sẵn sàng hỗ trợ. Hãy liên hệ với chúng tôi:
- Hotline: 0931 331 766
- Email: info@ttcdanghuynh.vn
- Website: www.ttcdanghuynh.vn
Những nguồn tham chiếu:
- CBRE Vietnam (báo cáo/insights Q1–Q2 2025).
- Savills Vietnam (Báo cáo thị trường Q2/2025 & Viet Nam Market Report).
- Thống kê FDI (Báo cáo/ tin tức dựa trên số liệu Tổng cục Thống kê / Foreign Investment Agency được tường thuật trên VOV / Lao Động).
