Bất động sản công nghiệp tiếp tục là phân khúc duy trì tốc độ tăng trưởng ổn định trong giai đoạn 2024–2025 và được dự báo sẽ bước vào chu kỳ mở rộng mới trong năm 2026. Sự phục hồi của dòng vốn FDI, sự hoàn thiện của hạ tầng giao thông liên vùng và nhu cầu mở rộng sản xuất hậu dịch chuyển chuỗi cung ứng là những động lực chính định hình xu hướng phát triển khu công nghiệp trong năm tới.
1. Dòng vốn FDI – Động lực chính của xu hướng phát triển khu công nghiệp 2026
Theo số liệu của Cục Đầu tư nước ngoài (FIA), vốn FDI đăng ký vào Việt Nam năm 2024 đạt hơn 36,6 tỷ USD, tăng trên 32% so với năm trước; bước sang nửa đầu năm 2025, vốn FDI tiếp tục duy trì đà tăng trưởng với hơn 15 tỷ USD đăng ký mới. Xu hướng vốn vào ngành chế biến, chế tạo chiếm hơn 60% tổng số vốn đăng ký, tạo nền tảng vững chắc cho sự mở rộng của hệ thống khu công nghiệp. (Nguồn: FIA – Báo cáo 2024–2025).
CBRE Việt Nam cũng ghi nhận tỷ lệ hấp thụ trung bình của bất động sản công nghiệp tại miền Nam duy trì ở mức 85–92% trong năm 2025, phản ánh nhu cầu cao của nhóm doanh nghiệp FDI. (Nguồn: CBRE Vietnam – Industrial Report 2025).
2. Xu hướng mở rộng quỹ đất và phát triển các khu công nghiệp vùng ven
Mở rộng quỹ đất khu công nghiệp đáp ứng nhu cầu 2026
Do quỹ đất công nghiệp tại TP.HCM, Bình Dương và Đồng Nai ngày càng hạn chế, các địa phương vùng ven như Tây Ninh, Bình Phước, Long An, Bà Rịa – Vũng Tàu trở thành điểm sáng mới. Savills Việt Nam dự báo nguồn cung đất công nghiệp mới giai đoạn 2025–2026 tại miền Nam sẽ tăng thêm khoảng 7.000–9.000 ha, tập trung chủ yếu tại khu vực cửa ngõ kết nối quốc lộ và cao tốc. (Nguồn: Savills – Industrial Insights 2025).
Sự dịch chuyển từ thị trường trung tâm sang vùng công nghiệp vệ tinh
Doanh nghiệp FDI có xu hướng chọn các KCN mới tại Tây Ninh, Long An và Vũng Tàu để tận dụng mức giá thuê cạnh tranh hơn 20–30% so với các trung tâm truyền thống. Xu hướng này dự kiến tiếp tục mạnh mẽ trong năm 2026 khi hạ tầng liên vùng càng hoàn thiện.
3. Hạ tầng giao thông liên vùng – Yếu tố quyết định xu hướng phát triển khu công nghiệp 2026
Tác động từ các tuyến vành đai và cao tốc
Các dự án Vành Đai 3, Vành Đai 4, cao tốc TP.HCM – Mộc Bài, Biên Hòa – Vũng Tàu và cao tốc Chơn Thành – Đức Hòa sẽ đưa vào khai thác từ 2025–2026. Những dự án này giúp giảm 20–40% thời gian vận chuyển hàng hóa giữa các KCN và cảng biển (Nguồn: Bộ GTVT – Báo cáo tiến độ hạ tầng 2025).
Hạ tầng được cải thiện là yếu tố trực tiếp nâng giá trị thu hút FDI và làm tăng nhu cầu thuê đất, thuê kho trong KCN giai đoạn 2026–2030.
Khu công nghiệp gắn với cảng biển và logistics
Xu hướng phát triển mới là mô hình KCN – logistics – ICD, đặc biệt tại Bà Rịa – Vũng Tàu, Long An và Hải Phòng. Đây là mô hình giúp doanh nghiệp giảm chi phí vận chuyển 10–15% so với mô hình truyền thống. (Nguồn: VLA – Báo cáo Logistics Việt Nam 2024).
4. Xu hướng công nghiệp xanh và tiêu chuẩn ESG trong khu công nghiệp 2026
Xu hướng áp dụng ESG trong vận hành khu công nghiệp
Các tập đoàn sản xuất lớn (đặc biệt đến từ EU, Hàn Quốc, Nhật Bản) yêu cầu nhà xưởng đáp ứng chuẩn ESG: năng lượng tái tạo, giảm phát thải, sử dụng vật liệu thân thiện môi trường. Tỷ lệ doanh nghiệp FDI yêu cầu tiêu chuẩn ESG khi thuê xưởng tăng 15%/năm. (Nguồn: Deloitte Vietnam – ESG Manufacturing Survey 2024).
Phát triển khu công nghiệp sinh thái
Bộ KH&ĐT cho biết Việt Nam đang triển khai lộ trình thí điểm chuyển đổi mô hình KCN sinh thái tại 5–7 tỉnh, dự kiến mở rộng toàn quốc giai đoạn 2026–2030. Điều này mở ra làn sóng đầu tư mới vào hạ tầng xử lý chất thải, năng lượng tái tạo và sản xuất tuần hoàn trong KCN.
5. Dự báo xu hướng phát triển khu công nghiệp 2026 theo từng phân khúc
Đất công nghiệp (Industrial Land)
Nhu cầu đất công nghiệp tiếp tục tăng mạnh, đặc biệt từ các nhà sản xuất điện tử và công nghệ cao. Giá thuê đất dự kiến tăng 5–8% trong năm 2026 tại các vùng lõi công nghiệp. (Nguồn: CBRE Vietnam).
Nhà xưởng xây sẵn (RBF – Ready Built Factory)
RBF vẫn là phân khúc có tốc độ hấp thụ cao nhất. Savills dự báo tỷ lệ lấp đầy nhà xưởng xây sẵn năm 2026 có thể đạt 85–90% tại miền Nam.
Kho logistics và kho lạnh
Thương mại điện tử và chuỗi cung ứng lạnh tăng trưởng đột biến đang thúc đẩy nhu cầu kho lạnh, dự báo tăng trưởng 12–15%/năm đến 2026.
Dịch vụ logistics trong khu công nghiệp
Các doanh nghiệp đang ưu tiên thuê kho trong KCN để giảm thời gian kết nối cảng biển và tăng tính an toàn pháp lý.
6. Rủi ro và thách thức trong giai đoạn 2026
Rủi ro pháp lý và giải phóng mặt bằng
Việc triển khai mô hình chính quyền địa phương 2 cấp từ 2025 giúp rút ngắn thủ tục đầu tư, nhưng giai đoạn đầu có thể phát sinh sự điều chỉnh trong quy trình thẩm định và cấp phép tại một số địa phương.
Áp lực nâng cấp hạ tầng KCN
Các KCN cũ thiếu hệ thống xử lý nước thải và hạ tầng PCCC theo tiêu chuẩn mới sẽ gặp khó khi tiếp nhận dự án công nghệ cao.
Cạnh tranh thu hút FDI giữa các địa phương
Dòng vốn FDI tập trung vào ngành công nghệ cao khiến nhiều tỉnh phải nâng cao chuẩn hạ tầng và chất lượng dịch vụ để tham gia cuộc cạnh tranh khu vực.
Nhìn chung, xu hướng phát triển khu công nghiệp năm 2026 là sự mở rộng mạnh sang các tỉnh vùng ven, nâng cao tiêu chuẩn xanh – thông minh, và đồng thời gắn liền với sự tăng tốc phát triển hạ tầng liên vùng. Với động lực lớn từ FDI, KCN Việt Nam tiếp tục duy trì vị thế là phân khúc sáng giá trong thị trường bất động sản. Doanh nghiệp và nhà đầu tư cần bám sát số liệu thị trường, phân tích nhu cầu ngành và theo dõi các quy hoạch mới để có chiến lược phù hợp.
Nếu bạn cần hỗ trợ tư vấn chi tiết về thuê kho, đội ngũ tư vấn TTC Đặng Huỳnh luôn sẵn sàng hỗ trợ. Hãy liên hệ với chúng tôi:
- Hotline: 0931 331 766
- Email: info@ttcdanghuynh.vn
- Website: www.ttcdanghuynh.vn
