Việt Nam tiếp tục khẳng định vị thế là điểm đến hấp dẫn hàng đầu đối với làn sóng dịch chuyển chuỗi cung ứng toàn cầu. Sự gia tăng mạnh mẽ của dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) đã thúc đẩy nhu cầu tìm kiếm và phát triển hạ tầng sản xuất, kho bãi tăng cao chưa từng có. Tuy nhiên, việc tìm kiếm và lựa chọn một mảnh đất hay nhà xưởng tại phân khúc bất động sản công nghiệp không đơn thuần là việc chọn một địa điểm vật lý. Đó là quyết định mang tính chiến lược, ảnh hưởng trực tiếp đến chi phí vận hành, chuỗi cung ứng và khả năng tăng trưởng dài hạn của doanh nghiệp trong tương lai.
Thực trạng thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam hiện nay
Theo báo cáo tiêu điểm thị trường bất động sản của CBRE Việt Nam công bố cho giai đoạn cuối năm 2025 và triển vọng nửa đầu năm 2026, thị trường bất động sản công nghiệp tại cả hai miền Nam và Bắc tiếp tục ghi nhận những chỉ số tăng trưởng tích cực nhờ vào việc đa dạng hóa chuỗi cung ứng của các doanh nghiệp toàn cầu. Tại khu vực miền Nam, bao gồm các thủ phủ công nghiệp như Bình Dương, Đồng Nai, Long An và Bà Rịa – Vũng Tàu, tỷ lệ lấp đầy trung bình tại các khu công nghiệp hiện hữu luôn duy trì ở mức cao, đạt trên 85%.
Về mặt chi phí, số liệu từ Cushman & Wakefield cho thấy giá thuê đất công nghiệp tại khu vực phía Nam dao động trung bình từ 170 USD đến 220 USD/m2/chu kỳ thuê, tăng khoảng 5% đến 7% so với cùng kỳ năm trước. Trong khi đó, giá thuê nhà xưởng xây sẵn (RBF) và nhà kho xây sẵn (RBW) ổn định ở mức 4,5 đến 6,5 USD/m2/tháng. Sự khan hiếm quỹ đất sạch tại các vị trí gần cảng biển và trung tâm đô thị lớn đòi hỏi các doanh nghiệp FDI và doanh nghiệp nội địa lớn phải có chiến lược khảo sát kỹ lưỡng trước khi đưa ra quyết định đầu tư dài hạn.
| Khu vực | Giá thuê trung bình (USD/m2) | Tỷ lệ lấp đầy (%) | Lợi thế đặc trưng |
|---|---|---|---|
| Bình Dương | 180 – 220 | 88% | Hạ tầng đồng bộ, thủ tục hành chính nhanh chóng |
| Đồng Nai | 175 – 210 | 86% | Gần sân bay Long Thành, hạ tầng kết nối mạnh mẽ |
| Long An | 150 – 180 | 82% | Quỹ đất lớn, giáp ranh TP.HCM, giá cạnh tranh |
| Bà Rịa – Vũng Tàu | 130 – 170 | 80% | Gần hệ thống cảng nước sâu Cái Mép – Thị Vải |
Các tiêu chí cốt lõi khi lựa chọn bất động sản công nghiệp
Để tối ưu hóa chi phí và đảm bảo vận hành ổn định, doanh nghiệp cần đánh giá toàn diện các yếu tố then chốt dưới đây trước khi ký kết hợp đồng thuê hoặc mua bất động sản công nghiệp.
Vị trí địa lý và hạ tầng giao thông kết nối
Vị trí là yếu tố quyết định đến hơn 60% chi phí logistics của một doanh nghiệp sản xuất. Khi xem xét vị trí của bất động sản công nghiệp, doanh nghiệp cần đánh giá chi tiết hạ tầng giao thông xung quanh để đảm bảo luân chuyển hàng hóa thuận lợi. Khoảng cách từ khu công nghiệp đến các đầu mối giao thông trọng điểm như cảng biển lớn, sân bay quốc tế hay ga tàu hỏa cần được tối ưu tối đa. Doanh nghiệp cũng cần tìm hiểu lộ trình di chuyển xem có thường xuyên xảy ra tình trạng kẹt xe hay cấm tải theo giờ không. Việc tiếp cận nhanh chóng với thị trường tiêu thụ chính hoặc các nhà cung cấp linh kiện phụ trợ trong chuỗi cung ứng sẽ giúp doanh nghiệp tiết kiệm lượng lớn thời gian và chi phí vận hành.
Chi phí thuê và các điều khoản tài chính
Bên cạnh giá thuê đất hay thuê kho xưởng cơ bản, doanh nghiệp cần lưu ý đến toàn bộ tổng chi phí sở hữu (Total Cost of Ownership – TCO). Các loại chi phí này thường bao gồm phí quản lý và duy tu hạ tầng khu công nghiệp, giá nước sạch và phí xử lý nước thải được quy định tùy theo tính chất nước thải của từng ngành nghề. Ngoài ra, đơn giá điện năng áp dụng theo biểu giá của EVN hoặc giá của đơn vị phân phối nội khu cũng cần được làm rõ. Doanh nghiệp cũng nên thương thảo kỹ về phương thức thanh toán, tiền đặt cọc và tỷ lệ tăng giá định kỳ hàng năm để tránh các tranh chấp tài chính không đáng có về sau.
Pháp lý và chính sách ưu đãi thuế
Tính pháp lý minh bạch của dự án bất động sản công nghiệp là lá chắn an toàn nhất cho doanh nghiệp. Doanh nghiệp cần kiểm tra kỹ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy phép xây dựng, báo cáo đánh giá tác động môi trường (ĐTM) và thời hạn sử dụng đất còn lại của khu công nghiệp. Ngoài ra, chính sách ưu đãi đầu tư cũng là một điểm cộng lớn. Nhiều khu công nghiệp tại các địa bàn có điều kiện kinh tế khó khăn hoặc các ngành nghề được khuyến khích đầu tư sẽ áp dụng chính sách ưu đãi thuế thu nhập doanh nghiệp như miễn thuế 2 năm giảm 50% trong 4 năm tiếp theo, hoặc miễn thuế nhập khẩu máy móc thiết bị tạo tài sản cố định.
Thông số kỹ thuật và dịch vụ hỗ trợ của nhà xưởng
Đối với doanh nghiệp lựa chọn hình thức thuê nhà xưởng xây sẵn, chất lượng xây dựng đóng vai trò cực kỳ quan trọng đối với dây chuyền sản xuất. Doanh nghiệp cần lưu ý tải trọng sàn phải đáp ứng nhu cầu lắp đặt máy móc nặng, chiều cao thông thủy của nhà xưởng đủ lớn để đảm bảo thông thoáng và bố trí hệ thống kệ chứa hàng tối ưu. Đặc biệt, hệ thống phòng cháy chữa cháy (PCCC) đạt tiêu chuẩn nghiệm thu mới nhất của Bộ Công an là điều kiện tiên quyết để nhà xưởng đi vào hoạt động hợp pháp. Hạ tầng cung cấp điện với trạm biến áp có công suất dự phòng đủ lớn và nguồn nước ổn định cũng là yếu tố bắt buộc phải kiểm tra.
Xu hướng lựa chọn bất động sản công nghiệp bền vững
Theo khảo sát từ JLL Việt Nam, tiêu chuẩn ESG (Môi trường, Xã hội và Quản trị) đang trở thành bộ lọc khắt khe của các tập đoàn đa quốc gia khi tìm kiếm bất động sản công nghiệp. Các khu công nghiệp sinh thái, nhà xưởng xanh đạt chứng chỉ LEED hoặc LOTUS, tích hợp hệ thống điện mặt trời áp mái và tuần hoàn nước thải đang có lợi thế cạnh tranh vượt trội trên thị trường. Việc lựa chọn một không gian sản xuất thân thiện với môi trường không chỉ giúp doanh nghiệp giảm phát thải carbon, tiết kiệm năng lượng tiêu thụ hàng tháng mà còn là tấm vé thông hành giúp sản phẩm dễ dàng xuất khẩu vào các thị trường khó tính như châu Âu và Mỹ, nơi rào cản carbon (CBAM) đang bắt đầu được áp dụng.
TTC Đặng Huỳnh – đối tác đồng hành cùng doanh nghiệp
Hiểu rõ những thách thức của các doanh nghiệp trong quá trình tìm kiếm mặt bằng sản xuất và lưu trữ hàng hóa, Công ty Cổ phần Khai thác và Quản lý Khu công nghiệp Đặng Huỳnh (TTC Đặng Huỳnh) – thành viên của Tập đoàn TTC – tự hào mang đến chuỗi giải pháp bất động sản công nghiệp toàn diện tại TP.HCM, Bình Dương, Đồng Nai, Long An, Bà Rịa – Vũng Tàu và Tây Ninh. Với hệ thống kho bãi, nhà xưởng được đầu tư đồng bộ, hiện đại, đáp ứng đầy đủ các tiêu chuẩn khắt khe về an toàn, PCCC và bảo vệ môi trường, TTC Đặng Huỳnh cam kết hỗ trợ tối đa cho sự thành công và phát triển bền vững của quý khách hàng trong suốt thời gian vận hành dự án.
Quý khách hàng đang tìm kiếm giải pháp cho thuê kho xưởng tiết kiệm chi phí và đầy đủ tiện ích? Liên hệ ngay với đội ngũ chuyên gia của TTC Đặng Huỳnh để nhận tư vấn vị trí phù hợp nhất.
Hotline báo giá: 0931 33 17 66
Email: info@ttcdanghuynh.vn
Website: ttcdanghuynh.vn
