Năm 2026 được dự báo sẽ tiếp tục là một năm sôi động đối với thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam, đặc biệt là tại khu vực phía Nam. Với vai trò là một đơn vị chuyên cho thuê kho xưởng và bất động sản công nghiệp hàng đầu, TTC Đặng Huỳnh nhận thấy nhu cầu về không gian sản xuất và lưu trữ vẫn đang ở mức cao, đặc biệt từ các doanh nghiệp FDI và các doanh nghiệp Việt Nam quy mô lớn. Trong bài viết này, chúng tôi sẽ cùng quý khách hàng phân tích sâu hơn về bảng giá thuê nhà xưởng kho năm 2026, các yếu tố ảnh hưởng và những dự báo quan trọng từ góc nhìn của TTC Đặng Huỳnh.
Dữ liệu thị trường trong bài viết này được TTC Đặng Huỳnh tổng hợp và dự báo dựa trên các báo cáo thị trường của JLL, CBRE, Cushman & Wakefield, cùng với kinh nghiệm thực tiễn của chúng tôi trong giai đoạn 2023-2025 và dự báo xu hướng kinh tế vĩ mô.
Thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam năm 2026
Thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam đã trải qua những năm phát triển mạnh mẽ và đà tăng trưởng này được kỳ vọng sẽ tiếp diễn trong năm 2026. Sự hấp dẫn của Việt Nam đến từ nhiều yếu tố then chốt, củng cố vị thế của đất nước như một trung tâm sản xuất và logistics quan trọng trong khu vực và trên toàn cầu:
- Dòng vốn FDI mạnh mẽ và ổn định: Theo các phân tích và dự báo từ Bộ Kế hoạch và Đầu tư, vốn FDI giải ngân của Việt Nam trong giai đoạn 2024-2025 đã và đang duy trì mức tăng trưởng ấn tượng, và xu hướng này được kỳ vọng sẽ tiếp tục trong năm 2026. Nhiều tập đoàn đa quốc gia đã và đang chọn Việt Nam làm cứ điểm sản xuất chiến lược, đặc biệt trong các ngành công nghệ cao như sản xuất linh kiện điện tử, năng lượng tái tạo, và các ngành công nghiệp phụ trợ. Điều này trực tiếp tạo ra nhu cầu lớn và bền vững cho thuê nhà xưởng và kho bãi chất lượng cao, hiện đại. (Nguồn: Báo Đầu Tư, Báo Chính Phủ)
- Chính sách ưu đãi và cải thiện môi trường đầu tư liên tục: Chính phủ Việt Nam luôn cam kết tạo điều kiện thuận lợi nhất cho các nhà đầu tư nước ngoài. Các chính sách ưu đãi thuế, thủ tục hành chính ngày càng thông thoáng và việc tích cực ký kết các hiệp định thương mại tự do (FTA) đã giúp Việt Nam trở thành điểm đến an toàn, hấp dẫn và hiệu quả cho việc tái cấu trúc chuỗi cung ứng toàn cầu. TTC Đặng Huỳnh tin rằng, những nỗ lực này sẽ tiếp tục thu hút nhiều doanh nghiệp đến Việt Nam, góp phần vào sự phát triển của bất động sản công nghiệp. (Nguồn: Báo Chính Phủ)
- Phát triển hạ tầng đồng bộ và vượt trội: Các dự án hạ tầng giao thông trọng điểm quốc gia, bao gồm hệ thống đường cao tốc (như Cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu, Cao tốc Bến Lức – Long Thành), các cảng biển nước sâu (ví dụ: Cái Mép – Thị Vải) và sân bay quốc tế (như Sân bay Long Thành đang triển khai), đang được đẩy nhanh tiến độ và hoàn thiện. Sự đồng bộ này không chỉ giúp giảm đáng kể chi phí logistics, tối ưu hóa thời gian vận chuyển hàng hóa mà còn kết nối các khu công nghiệp trọng điểm với các cửa ngõ xuất nhập khẩu lớn một cách hiệu quả, từ đó nâng cao sức cạnh tranh tổng thể của bất động sản công nghiệp Việt Nam. (Nguồn: Báo Lao Động, Báo Nhân Dân)
TTC Đặng Huỳnh nhận định, những yếu tố vĩ mô thuận lợi này đang tạo ra một nền tảng vững chắc cho sự tăng trưởng ổn định và bền vững của thị trường, kéo theo sự gia tăng về cả nhu cầu và giá thuê nhà xưởng kho bãi trong năm 2026.
Phân tích giá thuê nhà xưởng kho khu vực phía Nam năm 2026
Khu vực phía Nam, bao gồm TP.HCM và các tỉnh lân cận như Bình Dương, Đồng Nai, Long An, Bà Rịa–Vũng Tàu và Tây Ninh, từ lâu đã là tâm điểm thu hút đầu tư và là thị trường sôi động nhất cho bất động sản công nghiệp. Dưới đây là dự báo của TTC Đặng Huỳnh về giá thuê trung bình (asking rent) cho nhà xưởng xây sẵn (Ready-built Factory – RBF) và kho bãi tại các tỉnh thành trọng điểm trong năm 2026, dựa trên các yếu tố thị trường hiện hành, dự báo tăng trưởng kinh tế và kinh nghiệm thực tiễn của chúng tôi:
TP. Hồ Chí Minh
Là trung tâm kinh tế, tài chính và thương mại lớn nhất cả nước, TP.HCM luôn giữ vững vị thế dẫn đầu về giá thuê do quỹ đất công nghiệp hạn chế và vị trí chiến lược cực kỳ thuận lợi. Nhu cầu thuê vẫn rất lớn, đặc biệt từ các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực công nghệ cao, logistics, thương mại điện tử và các ngành dịch vụ giá trị gia tăng. Các khu công nghiệp hiện hữu tại TP.HCM như Linh Trung, Hiệp Phước, Củ Chi tiếp tục duy trì tỷ lệ lấp đầy gần như tuyệt đối.
- Giá thuê dự kiến: Khoảng 6.0 – 8.5 USD/m²/tháng. Mức giá này phản ánh sự khan hiếm về quỹ đất và chất lượng dịch vụ, hạ tầng vượt trội.
- Tỷ lệ lấp đầy: Dự kiến duy trì ở mức trên 95%, cho thấy nguồn cung khó có thể đáp ứng hết nhu cầu.
(Nguồn tham khảo: Dự báo từ TTC Đặng Huỳnh dựa trên phân tích báo cáo thị trường Q4/2024 của CBRE và JLL)
Xem thêm: Cho thuê kho xưởng giá tốt tại TP. HCM: Giải pháp tối ưu chi phí
Bình Dương và Đồng Nai
Bình Dương và Đồng Nai tiếp tục là hai tỉnh trọng điểm thu hút FDI hàng đầu, nổi bật với nguồn cung khu công nghiệp đa dạng, hạ tầng giao thông kết nối liên vùng phát triển mạnh mẽ. Giá thuê tại hai tỉnh này có tính cạnh tranh cao hơn so với TP.HCM nhưng vẫn duy trì xu hướng tăng đều do nhu cầu thuê tăng cao và hàng loạt dự án hạ tầng lớn như Sân bay Long Thành, Cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu, Vành đai 3 TP.HCM đang được triển khai, giúp cải thiện đáng kể khả năng kết nối và giảm chi phí vận chuyển.
- Giá thuê dự kiến: Khoảng 5.0 – 7.5 USD/m²/tháng. Sự tăng trưởng này đến từ việc các khu công nghiệp nâng cấp tiện ích và chất lượng nhà xưởng.
- Tỷ lệ lấp đầy: Dự kiến đạt khoảng 90 – 94%, cho thấy hiệu quả hoạt động cao của các khu công nghiệp.
(Nguồn tham khảo: Dự báo từ TTC Đặng Huỳnh dựa trên phân tích báo cáo thị trường Q4/2024 của CBRE và JLL)
Xem thêm: Cho thuê kho xưởng tại Bình Dương giá cả hợp lý, diện tích đa dạng
Long An, Bà Rịa–Vũng Tàu và Tây Ninh
Các tỉnh vệ tinh này đang nổi lên mạnh mẽ như những điểm đến chiến lược cho đầu tư, đặc biệt là các doanh nghiệp cần quỹ đất rộng, giá thuê hợp lý và có tầm nhìn dài hạn. Long An, Bà Rịa–Vũng Tàu và Tây Ninh đang được hưởng lợi lớn từ việc phát triển hạ tầng kết nối trực tiếp với TP.HCM và các cảng biển lớn (như Cảng Quốc tế Long An, Cảng Cái Mép – Thị Vải), mở ra cơ hội lớn cho các ngành công nghiệp nặng, logistics quy mô lớn và hóa chất. TTC Đặng Huỳnh nhận thấy, tiềm năng tăng trưởng tại các khu vực này vẫn còn rất lớn.
- Giá thuê dự kiến: Khoảng 4.2 – 6.5 USD/m²/tháng. Mức giá này vẫn còn nhiều dư địa tăng trưởng khi hạ tầng và tiện ích tiếp tục được hoàn thiện.
- Tỷ lệ lấp đầy: Dự kiến đạt 85 – 90%, cho thấy các khu công nghiệp mới đang dần được lấp đầy.
(Nguồn tham khảo: Dự báo từ TTC Đặng Huỳnh dựa trên phân tích báo cáo thị trường Q4/2024 của Cushman & Wakefield và JLL)
Lưu ý quan trọng: Mức giá trên là giá thuê trung bình cho nhà xưởng xây sẵn thông thường. Giá thuê thực tế có thể cao hơn hoặc thấp hơn đáng kể tùy thuộc vào nhiều yếu tố cụ thể như vị trí chính xác trong khu công nghiệp, chất lượng và tiện ích đi kèm của nhà xưởng (ví dụ: kho lạnh, hệ thống năng lượng mặt trời), thời hạn thuê, diện tích thuê và các điều khoản hợp đồng khác. TTC Đặng Huỳnh luôn khuyến nghị khách hàng liên hệ trực tiếp để có báo giá chính xác nhất.
Các yếu tố ảnh hưởng đến giá thuê nhà xưởng kho năm 2026
Trong kinh nghiệm thực tiễn của TTC Đặng Huỳnh, chúng tôi nhận thấy rằng có nhiều yếu tố tác động trực tiếp và gián tiếp đến bảng giá thuê nhà xưởng kho mà mọi doanh nghiệp cần lưu ý kỹ lưỡng khi đưa ra quyết định đầu tư:
- Vị trí địa lý và khả năng kết nối giao thông: Đây là yếu tố hàng đầu. Nhà xưởng nằm gần các trục đường lớn (quốc lộ, cao tốc), cảng biển quốc tế, sân bay hoặc các khu dân cư đông đúc sẽ có giá thuê cao hơn. Vị trí thuận tiện giúp tối ưu hóa chi phí logistics, giảm thời gian vận chuyển và dễ dàng tuyển dụng lao động.
- Chất lượng và tiêu chuẩn xây dựng của nhà xưởng: Các nhà xưởng hiện đại, được xây dựng theo tiêu chuẩn quốc tế (ví dụ: các chứng chỉ xanh như LEED, EDGE), có hệ thống phòng cháy chữa cháy (PCCC) đạt chuẩn cao, sàn chịu tải trọng lớn, chiều cao trần tối ưu cho việc lắp đặt máy móc và lưu trữ hàng hóa sẽ có giá thuê cao hơn. Nhu cầu về kho lạnh, kho tự động hóa hoặc nhà xưởng tích hợp công nghệ thông minh cũng làm tăng giá trị và giá thuê.
- Thời hạn thuê và diện tích thuê: Thông thường, các hợp đồng thuê dài hạn (ví dụ: 10-15 năm) và thuê với diện tích lớn có thể được nhà cung cấp đưa ra mức giá ưu đãi hơn. Ngược lại, thuê diện tích nhỏ hoặc thời gian ngắn có thể có giá thuê/m² cao hơn.
- Cơ sở hạ tầng và tiện ích nội khu: Các khu công nghiệp có hạ tầng đồng bộ (hệ thống điện, nước sạch, xử lý nước thải, viễn thông cáp quang) và các dịch vụ hỗ trợ (ngân hàng, hải quan tại chỗ, trung tâm y tế, khu vực ăn uống) sẽ mang lại giá trị cao hơn cho doanh nghiệp, từ đó tác động đến giá thuê.
- Chính sách đầu tư và ưu đãi của địa phương: Các chính sách hỗ trợ từ chính quyền địa phương dành cho các ngành nghề ưu tiên (ví dụ: công nghệ cao, công nghiệp xanh) có thể gián tiếp ảnh hưởng đến giá thuê bằng cách giảm áp lực chi phí khác cho doanh nghiệp.
- Biến động chi phí xây dựng và vật liệu: Chi phí đầu vào như giá vật liệu xây dựng, chi phí nhân công, và các chi phí phát sinh khác trong quá trình xây dựng cũng là yếu tố quan trọng ảnh hưởng trực tiếp đến giá thành và từ đó là giá thuê của nhà xưởng mới.
- Nguồn cung mới và tỷ lệ lấp đầy: Khi nguồn cung nhà xưởng mới hạn chế mà nhu cầu vẫn cao, giá thuê có xu hướng tăng. Ngược lại, nếu nguồn cung dồi dào hơn so với nhu cầu, giá có thể ổn định hoặc điều chỉnh nhẹ.
Xu hướng thị trường và dự báo từ TTC Đặng Huỳnh
Từ góc độ thực tế và kinh nghiệm lâu năm của TTC Đặng Huỳnh trong việc đồng hành cùng hàng trăm doanh nghiệp, chúng tôi nhận thấy một số xu hướng nổi bật sẽ tiếp tục định hình thị trường nhà xưởng kho trong năm 2026 và những năm tiếp theo:
- Nhu cầu về nhà xưởng xây sẵn (RBF) vẫn chiếm ưu thế: Với ưu điểm vượt trội về thời gian triển khai nhanh chóng, tính linh hoạt trong mở rộng hoặc thu hẹp diện tích, RBF tiếp tục là lựa chọn hàng đầu cho các doanh nghiệp muốn nhanh chóng đi vào hoạt động, tiết kiệm chi phí ban đầu và tập trung nguồn lực vào sản xuất kinh doanh cốt lõi.
- Sự gia tăng mạnh mẽ của kho thông minh và kho xanh: Các doanh nghiệp FDI, đặc biệt là trong lĩnh vực logistics 4.0, thương mại điện tử và sản xuất công nghệ cao, ngày càng ưu tiên tìm kiếm các giải pháp kho bãi tích hợp công nghệ (Internet of Things – IoT, trí tuệ nhân tạo – AI, hệ thống tự động hóa) để tối ưu hóa vận hành, giảm thiểu sai sót và nâng cao hiệu suất. Đồng thời, xu hướng ‘xanh hóa’ cũng thúc đẩy nhu cầu về các nhà xưởng đạt chứng chỉ môi trường (kho xanh) nhằm đáp ứng các tiêu chuẩn ESG (Môi trường, Xã hội, Quản trị) và giảm thiểu tác động đến môi trường.
- Đa dạng hóa các loại hình bất động sản công nghiệp: Bên cạnh nhà xưởng truyền thống, nhu cầu về nhà xưởng cao tầng (multi-storey factory), trung tâm dữ liệu (data center) và kho lạnh chuyên dụng đang tăng lên, đặc biệt tại các khu vực có quỹ đất hạn chế như TP.HCM và các tỉnh lân cận. Sự đa dạng này giúp tối ưu hóa sử dụng đất và đáp ứng các nhu cầu chuyên biệt của từng ngành.
- Giá thuê tiếp tục đà tăng nhẹ và ổn định: Mặc dù nguồn cung mới đang được bổ sung ở các tỉnh vệ tinh, nhưng ở các vị trí đắc địa và các khu công nghiệp có hạ tầng hoàn chỉnh, giá thuê dự kiến vẫn sẽ tăng trưởng đều đặn ở mức 3-7% hàng năm. Nguyên nhân chính là do chi phí đất đai tăng, chi phí xây dựng và vận hành ngày càng cao, cùng với nhu cầu mạnh mẽ và tỷ lệ lấp đầy cao. TTC Đặng Huỳnh dự báo tỷ lệ lấp đầy sẽ duy trì ở mức cao trên toàn khu vực phía Nam. (Nguồn: thitruongtaichinhtiente.vn, vneconomy.vn)
TTC Đặng Huỳnh luôn chủ động cập nhật các xu hướng thị trường này để không ngừng phát triển và cung cấp các sản phẩm dịch vụ phù hợp nhất, đáp ứng đúng và kịp thời nhu cầu đa dạng của quý khách hàng, giúp doanh nghiệp an tâm phát triển.
Đánh giá từ TTC Đặng Huỳnh cho doanh nghiệp
Để tối ưu hóa chi phí và đảm bảo hoạt động sản xuất kinh doanh hiệu quả trong bối cảnh thị trường bất động sản công nghiệp năm 2026, TTC Đặng Huỳnh xin gửi đến quý doanh nghiệp một số lời khuyên thiết thực dựa trên kinh nghiệm thực tiễn của chúng tôi:
- Lập kế hoạch thuê sớm và chiến lược: Với tỷ lệ lấp đầy cao và giá thuê có xu hướng tăng, việc lên kế hoạch thuê sớm sẽ giúp doanh nghiệp có nhiều lựa chọn hơn về vị trí, diện tích và loại hình nhà xưởng. Đồng thời, việc này cũng tạo điều kiện thuận lợi hơn để đàm phán các điều khoản hợp đồng thuê có lợi nhất.
- Đánh giá tổng thể chi phí vận hành: Ngoài mức giá thuê niêm yết, quý doanh nghiệp cần xem xét kỹ lưỡng các chi phí khác liên quan đến vận hành như chi phí vận chuyển hàng hóa, chi phí nhân công, điện, nước, xử lý chất thải và các khoản phí dịch vụ quản lý khu công nghiệp. Việc đánh giá tổng thể sẽ giúp đưa ra quyết định tối ưu về mặt tài chính.
- Ưu tiên chất lượng và tiện ích đi kèm: Một nhà xưởng có chất lượng xây dựng tốt không chỉ đảm bảo an toàn cho quá trình sản xuất mà còn tối ưu hóa hiệu quả vận hành về lâu dài, giảm thiểu chi phí bảo trì. Hãy cân nhắc các tiện ích đi kèm như hệ thống PCCC hiện đại, trạm xử lý nước thải đạt chuẩn, hệ thống an ninh 24/7, và các dịch vụ hỗ trợ khác trong khu công nghiệp.
- Tìm kiếm đối tác chuyên nghiệp và uy tín: TTC Đặng Huỳnh, với kinh nghiệm sâu rộng và danh mục sản phẩm đa dạng từ kho xưởng xây sẵn đến các giải pháp bất động sản công nghiệp tùy chỉnh, sẵn sàng hỗ trợ quý doanh nghiệp tìm kiếm và lựa chọn nhà xưởng, kho bãi phù hợp nhất với mục tiêu kinh doanh, quy mô và ngân sách cụ thể. Chúng tôi cam kết mang đến những giải pháp tối ưu, tiết kiệm thời gian và chi phí cho khách hàng, giúp doanh nghiệp an tâm tập trung vào hoạt động cốt lõi.
Năm 2026 được kỳ vọng sẽ là một năm đầy hứa hẹn với nhiều cơ hội phát triển cho các doanh nghiệp tại Việt Nam. Việc nắm bắt thông tin thị trường, hiểu rõ các yếu tố ảnh hưởng và có một chiến lược thuê nhà xưởng kho bãi phù hợp sẽ là chìa khóa để đạt được thành công bền vững và tăng trưởng trong bối cảnh kinh tế hội nhập.
Quý khách hàng đang tìm kiếm giải pháp cho thuê kho xưởng tiết kiệm chi phí và đầy đủ tiện ích? Liên hệ ngay với đội ngũ chuyên gia của TTC Đặng Huỳnh để nhận tư vấn vị trí phù hợp nhất.
Hotline báo giá: 0931 33 17 66
Email: info@ttcdanghuynh.vn
Website: ttcdanghuynh.vn
